近几年,由于房地产开发企业依赖大量银行资金和低成本土地的支撑,形成了过度扩张和过剩的局面,出现了商品房空置面积大量存在与房价较快上升相矛盾的情况。加之2004年初,国家紧缩和规范对房地产开发企业的贷款和土地供给,房地产开发贷款和土地购置面积下降引发了房地产市场供需矛盾,拉动房价更快上涨。房价 有 区别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。也就是说,社会经济预期 对房价的 影响要比真实的供求关系大得多。 更重要的是, 国家对 房地产业采取 的宏观调控 政策也印证了人们的预期。如前所述,当前国家采取 的宏观调控 措施主要 有 二:一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应,二是暂停农 用 地转非农 用 建设 用 地审批,严格控制农 用 地转为建设 用 地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应。实际上从资金和土地两个源头控制了房地产供应。从国家的角度讲,是为了控制房地产投资规模,防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说,他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了,钱也没了,今后房子的供应要少了,房价也要涨了”。在这个过程中,开发商利 用 政策和市场信息的不对称,利 用 自己的话语权,通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点,进一步强化老百姓的心理预期,造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。