产业地产模式是什么

随着新型城镇化的进一步深入，房地产行业盈利模式转型迫在眉睫，产业地产成为越来越多地产企业追逐的对象，万科、招商地产、绿地、等传统地产商大举进军产业地产，国美、苏宁等也毫不掩饰其进军物流地产领域的野心

产业地产的定义:是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式(上述为联东地产对产业地产的定义)。
长期服务张江高科的置力中国地产营销机构执行董事张匡圣的另一种定义:产业地产的本质就是--空间服务商，时间合伙人(该观点及文章已刊载于赛普《地产管理实践》杂志)
关于空间服务商，这一点比较容易理解:产业地产必须提供基于产业的定制化空间产品和配套服务，这是其最基本的任务。例如，集成电路行业的企业，就应该来张江集电港发展，这里有全国最好最完整的空间和服务，聚合了全国20%以上的行业产值。

它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产  业研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。它注重以  房产开发为基础，并根据城市规划发展的需要，有目的、有意识的培养某种产业，以进一步提高地产辐射力、影响力，成为城市经济的重要推动力。

作为新型金融的代表，金融支付正在成为地方争夺的热点。记者最新获悉，近期，由贝森银琛基金管理公司发起了一款贝森新金融创投基金，首批资金规模4.05亿元，这也是国内首款专门投资新金融的基金，主投金融支付。  据了解，与一般创投基金不同，上述新金融创投基金还由地方政府进行参股，上海宝山区政府将作为LP进行出资。  “金融支付是我们上海认定的一个战略性产业，这一基金将主投上海宝山智力产业园区内支付企业；对于基金投资的区外企业，我们也会争取集聚到区内来，这也是我们首度尝试‘基金+基地’模式。”上海宝山区金融服务办公室主任陆继纲对记者称。  主投第三方支付  来自上海经信委的数据显示，已获得央行支付牌照的第三方支付机构，在上海地区最为集中，其中获得跨境支付试点资质的支付机构半数位于上海。  “除了宝山政府，贝森新金融创投基金此次还成功引入上海市创业投资引导基金共同发起，后者出资罕见超过了20%，显示了上海市政策性基金对金融支付领域的支持和看好。”陆继纲称。  上海市创业投资引导基金是由上海市政府设立市场化运作的政策性基金，主要是发挥财政资金的杠杆放大效应，规模30亿元。  记者获悉，为了抢占布局新金融先机，上海宝山近期还发布通知，对已获央行颁发的《支付业务许可证》，注册且纳税在宝山区的第三方支付公司，按照其注册资本(实际到位)的2%给予办费补贴，最高800万元。  事实上，国内支付机构近两年快速突破250家之后，央行正在放缓第三方支付机构的审批，近期，更有部分报道称央行已暂停新增支付机构审批受理。  在此背景下，金融支付机构存量牌照价值看升。华然咨询相关调研报告显示，在此前接触了一些第三方支付牌照上下游产业链相关公司发现，市场上对于第三方支付牌照的需求日益高涨，不计算目标公司已有的现金和各类资产情况下，牌照转让价格已经由原来一亿左右，上升了至少一倍。  记者此前从一位接近银联的知情人士处获悉，上海银联方面正在酝酿发起一只募资规模达百亿元的支付产业基金，专门用于收购投资各类“具有前瞻性”的互联网、移动支付机构和技术。  当然，金融支付领域风险也同样引起关注，此外，新的支付机构管理办法在征求意见中，第三方支付业务范围收窄预期强烈。“目前国家对第三方支付处在正规范过程中，在我看来，支付领域的确也存在不规范现象，政府通过产业基金也可以对行业进行监管、引导。”陆继纲称。  “基金+基地”新模式  与一般产业基金不同，贝森新金融创投基金还首度尝试“基金+基地”模式，即在上海宝山成立一个金融支付基地(园区)，对于落户在此基地的企业，将获得贝森新金融创投基金将优先投资。  “当然，基金主要是服务这个基地，也主投金融支付，但除了基地内，基金也可以投资区外的企业，同时也可适当投资其他新金融企业。产业基金投资的基地外支付机构，也鼓励集聚到园区发展。”陆继纲称。  他表示，一个创业投资基金的成熟需要数年，宝山政府对产业基金进行参股，就是对金融支付领域的表态和引导，即相当于对所投资的支付企业形成一种新形式的“担保”，从而引导社会资本跟投。  “目前基金的社会募集工作已经基本完成，后续，上海宝山政府与上海市金融创业投资基金完成出资后，就将正式启动项目投资。”陆继纲称，上海宝山政府出资最快将在5月份到位。  记者了解，上述金融支付产业基金位于上海庙行智力产业园，“汇宜通金融信息管理公司”等6家支付类关联企业已陆续落户，贝森新金融创投基金对于拟投项目，也商洽相关机构集聚到基地。

将产业地产的开发模式主要分为四种：产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现城市功能建设的开发模式。
产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分。
主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产业链完善的开发模式。
这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。
产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理，最后获取开发利润的开发模式。
从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。
综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和经营。
综合运作模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是，这种模式对政企关系协调要求非常高，如果关系处理不当，则很容易造成产业园区的发展停滞。