订金罚则适用在哪些方面

首先必须明确的是：你和中介是租赁合同关系，中介和房东是授权的委托合同关系，因为你跟中介订立合同的时候，知道中介和房东之间的代理关系，那么，你跟中介签订的合同，直接约束你和房东。（见《合同法》第402条）
　　1、《最高院担保法若干问题的解释》第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”这是立约定金的司法解释。你们的“定金协议”是立约定金合同，租赁合同是主合同。
　　2、但是你们的情况不属于上述《解释》中“一方拒绝订立主合同”，而是“主合同订立无法达成一致”，这种情况下，是否适用定金罚则，需要接下来分析你们的情况：
　　（1）因为中介给说的是“季付”，但这个“口头承诺”不好举证，所以你现在马上直接找房东，对房租的支付期限谈判协商，若能达成协议，定金直接冲抵房租。（你一定要去找房东，不去的话对你很不利，而且要保存你跟房东确实进行了谈判的证据，比如录音。如果你不去，那么你就有属于“一方拒绝订立主合同”，就无权要求返还定金了）
　　（2）因为定金协议中“没有注明支付方式”，所以你得补充协议。如果不能达成协议，你又无法举证中介的口头承诺，那么就属于“主合同订立无法达成一致”。  不能适用定金罚则。应当退回定金本数，并非双倍。
　　3、本人认为，定金合同是担保合同，担保合同是主合同的从合同，具有从属性和附随性，是依附于主合同的，是以主合同的存在为前提，在没有租赁合同这个主合同的情况下，哪儿来交付定金这个从合同？所以，在房屋租赁的行为中，你们签订的租赁合同是主合同，所谓中介方的“定金协议”应为租赁合同合同的从合同、担保合同。你作为一方当事人如果有正当理由无法达成租赁合同补充条款（即季付或半年付），不应当承担所付定金被灭失的风险。

订金罚则的适用范围：
(一)必须有违约行为。违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。
(二)必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。
(三)违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。

定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
根据最高法院在2000年12月8日公布的"关于适用《担保法》若干问题的解释"，定金的类型和适用主要有如下几种：  1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。  2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。  3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。  4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。