个人住房抵押贷款风险应该怎样防范

第一，积极推进个人信用制度建设。
　　（1）建立个人信用档案制度，利用银行计算机联网技术，分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。
　　（2）建立多层次的个人信用调查与评估制度。
　　（3）逐步建立和扩展个人基本账户制度。
　　第二，健全抵押物处置制度。
　　（1）积极培育发展资产拍卖市场，要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用，必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场，制订房地产拍卖规程，解决好抵押物的合法处分问题。
　　（2）健全对房屋使用者的安置制度。
　　（3）规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。
　　（4）准确合理地确定抵押率。
　　第三，完善住房抵押贷款的法律法规。当前应从房屋交易、估价、保险等方面，进一步推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。
　　第四，建立个人住房抵押贷款风险预警系统。
　　（1）建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础。
　　（2）开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数。
　　（3）建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

1违约风险的控制
针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2  流动性控制
住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。
3  经济周期的控制
房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。
4  利率的控制
针对利率变动带来的风险

1、评估风险。  　　
随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。  　　
2、租赁权对抗风险。  　　
一是抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵押房产。  　　
二是租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。  　　
3、登记风险。  　　
一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益得不到保护。  　　
二是“一物多押”的风险。我国《担保法》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。  　　
4、优先受偿风险。  　　
我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人民法院“法释〔2002〕16号，明确指出依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于担保物权这种私权力。  　　
5、抵押物价值风险。  　　
由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。  　　
6、变现风险。  　　
一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信用社先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。  　　
二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。  　　
三是执行难。由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但信用社起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司输了钱的情况。