一般来说，分析对象、分析过程、结论等都让人啼笑皆非，比较典型的一种，是拿北上广的房价和国外个别城市（有时候甚至是小城市或郊区）的情况进行比较，这种比较方式其实和田忌赛马一样没有意义。就全世界范围来说，普遍地，大城市的房价总是比乡下的要贵，各大城市之间的房价也是千差万别。因此，采用计量模型，从统计学的角度，对整体进行分析，才是比较正确的分析方法，也才能得出比较准确的结论。 第一个命题：从购房成本，进行对比 有太多的人，将房产的名义价格，和购房成本直接划上等号。但学过经济学的人应该知道，物品的购买成本，主要由等待购买该物品的时间成本、物品的成交价格、享用物品期间的维护成本三部分组成。对于房产，可以详细分析如下： 1.等待买房的时间成本 人们倾向于在更短的时间内、更少的价钱，购买所需的物品和服务，因为人的时间，和金钱一样，也是稀缺的。比如说，即使只是吃个早餐，人们也不情愿去排长队去等很长时间。说到买房子，如果让一个人从20岁开始积蓄，直到他60岁时才买上房，这会让他觉得很痛苦。而他等待的这40年的时间，对他来说，成本有多大，这个很难量化。 中国人购房的时间成本是多少？这个目前还没有全国范围的统计数字。 据链家地产市场研究中心与光大银行2010年合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，为全球最低。相比之下，其他国家和地区的首次购房者平均年龄都在30岁以上，比如英国为37岁，德国和日本为42岁。 比起北京，那么其他城市和地区购房困难程度普遍会更低，首次购房者平均年龄会少于27岁。 这么说来，中国人买房所要等待的时间成本，是全球最低。 当然有个特色的因素，华人的家庭观念普遍很浓，绝大分部分的年轻买房者都能动用“父母银行”。2009年上海住房公积金网的调查显示，62.27%的年轻人买房时受到父母的资助，由父母承担首付款的人不在少数。2010年对30岁以下购房群体的调查显示，84%的人与父母一起出资购房，仅16%的人完全独立购房。 从统计学的角度看，在全球范围内，中国的年轻人能最早买到房子，时间成本是最好的。不过，部分收入和积蓄少、家庭经济状况不好的城市外来务工人员，情况就比较糟糕，也正如他们所描述的：合三代人的力量，一辈子也买不起一套房。 2.房产的价格 大多数人，习惯直接拿房产的名义价格进行比较。这并不准确，因为买房可以贷款，用未来的收入慢慢还房贷。金钱具有时间价值，未来的钱，跟现在的价值不一样（所能买到的东西，不一样多），因此要折算到现在的值（即贴现）。 货币的贴现率有好几种估算方式，这里以对保值物品（黄金）的复利方式，计算货币的贴现率：r= ln(p1/p0) 计算出1974年～2011年(共37年)，人民币的贴现率为9.68%。 比如，成交价100万的房子，首付3成，贷款3年来算，真实的折现值是多少呢？ p=30万+年供*/(1+9.68%)+年供*/(1+9.68%)^2+… +年供*/(1+9.68%)^30 = 30万+ 53370*[(1-0.9117^30)/(1-0.9117) =30万 + 53370*10.62 =86.68万元 也就是说，表面上价格100万的房子，按照上述方式贴现，其实才有86万元。 这种贴现方式，全球范围内都通用。区别在于，欧美发达国家经济增长缓慢，通胀率低，贴现率低，房价的贴现值和房产的名义价格会比较相近