一种情况是,如果其购买的房屋已经完工,并且和房屋有关的土地、规划、建筑、施工等手续均已完备,开发商已经及时申请验收,而政府无正当理由不验收,开发商没有过错。如果所有情形符合购房合同约定的“因政府原因导致延期交房”,那么开发商不必承担责任。
另一种情况是,开发商未将有关房屋建设的手续准备完全,只是政府有关部门不予验收房屋,也就是说房屋不能通过验收的 根本原因在于开发商的过错行为。此种情形不符合购房合同约定的“因政府原因导致延期交房”,房地商对未按时交房给出的解释不能成立,其应当根据合同约定承 担违约责任。如果双方当初在合同没有约定逾期交房的违约责任,则房地产商也要根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 规定,承担相应的违约责任。
1、当政府行为是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如建设过程中发现文物遗址,高考、中考期间不允许施工,迎接重大社会活动导致停工等。
2、当政府行为针对特定领域、特定人作出的,应考虑为情事变更因素,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位等需要延期的情况。
3、当政府行为是基于第三人的过错做出的,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。
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