土地增值税怎么节税

目前我国大城市商品房过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重；二是其有筹划的余地，做好了可以节省不少税金支出，使房价降下来，提高市场竞争力。  
　　土地增值税税法对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。  
建房方式筹划法  
　　第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定，对于一方出土，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。  
收入分散筹划法  
　　在确定土地增值税税率时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值率。在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的增长，预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。一般常见方法是将可分开单独处理部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。
适当增值筹划法  
　　土地增值税税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而导致得不偿失。
成本费用筹划法  
　　土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本费用的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，增值率越小，适用税率档次越低，应纳税额越小，反之，应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则肯定会节省很多税款。
利息支出筹划法  
　　房地产开发企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定，财务费用中的利息支出，有两种扣除方法，第一种：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。第二种：如不能提供金融机构证明的，只能以其他开发费用一起在土地出让金和开发成本之和的10%以内扣除，基于以上两种规定，借款金额较大的房企，应采用第一种方法可多扣利息，反之，则采用第二种方法。
 适当捐赠筹划法  
　　房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。对于这种赠与行为，很多国家都开征了赠与税。我国目前还没有开征这种税，也不对之征收增值税。因为按课征土地增值税的三条标准，赠与人捐赠房产是无偿转让，并没有取得收入，因此，不用缴纳土地增值税。但此捐赠有一定条件限制

土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，征收对象转让所取得的增值额。由于土地增值税实行的是四级超率累进税率，因此，土地增值税节税的关键是控制增值额和适用税率。    按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。  从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

免征土地增值税:  第一,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

下列项目经过纳税人申请，当地税务机关审批，可以免征土地增值税：  
   （1）建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅）出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20％的。  
   （2）因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。  
   （3）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。  
   （4）个人之间互换自有居住用的房地产。  
   （5）个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经过税务机关批准，在原住房居住满5年的，可以免征土地增值税，居住满3年不满5年的，可以减半征税。  
   下列项目可以暂免征收土地增值税：  
   （1）以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。  
   （2）合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。  
   （3）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。  
   （4）居民个人转让自有普通住宅的。

你好
1、别人帮你介绍客户，你销售产品给该客户，那位推荐的人肯定是要拿从你这收取回扣的，这么一来，你可以该回扣作为销售收入的冲减项目，于是你的销售收入就会减少，从而销项税的计税基础就减少了，达到了合理规避增值税的目的。  
2、不得坐支，是企业内部控制管理条例现金管理明确规定的。因此本句“合理合法坐支”是说不通的。它的意思大概就是，先将一部分收入用现金收回，真正的计算增值税的部分是扣去现金收回之后的收入作为计税基础，这样增值税销项税也就减少了。  
3、增值税法规定，对于企业生产的用于继续加工的产品，不缴纳增值税，直接对用该产品作为材料生产出来的最终产品的销售征收增值税；如果将该半成品用于直接销售，则应当按照销售正常产品一样，缴纳增值税。这么一来，采用前者，很显然会规避增值税。但我认为，是将该半成品对外销售还是将该半成品再生产，企业考虑绝不仅仅是增值税规避的问题，而是企业生产需要的问题，肯定是先满足生产，多余的半成品才会考虑对外销售，因为说到底，这是企业的半成品，半成品的根本用途就是用来生产最终产品滴！

房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）2、计算收入3、收入－扣除项目金额=增值额4、增值额/扣除项目金额=增值率5、按税率计算税额

设法将销售过程中的回扣冲减销售收入”
采取某种合法合理的方式坐支，少汇销售收入
采用用于本企业继续生产加工的方式，避免作为对外销售处理
不得坐支，是企业内部控制管理条例现金管理明确规定的
回扣作为销售收入的冲减项目，于是你的销售收入就会减少，从而销项税的计税基础就减少了，达到了合理规避增值税的目的。