房地产项目营业税如何计算

营业税：按营业收入5%缴纳，当月取得的营业收入，不论是不是房价的全款都要计入应纳税所得额；

一、关于房地产业营业税的征税范围  
　　房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。  
　　二、关于房地产企业适用税目、税率  
　　房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。  
 
　　三、关于纳税义务发生时间  
　　房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：  
　　1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；  
 
　　2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；  
 
　　3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

税率：5%
征收范围：销售建筑物及其他土地附着物
常见征税业务：
有偿转让建筑物或构筑物所有权、销售其他土地附着物所有权、以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物、单位和个人转让进入建筑物施工阶段的在建项目的行为。
根据《中华人民共和国营业税条例》（2009年1月1日起实施）规定第十条，  纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。
根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》（2009年1月1日起施行）规定第二十三条  条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点。
营业税起征点的适用范围限于个人。
营业税起征点的幅度规定如下：
（一）按期纳税的，为月营业额1000－5000元；
（二）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。
省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。
财政部日前发布关于修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的决定，上调增值税和营业税起征点。修订后的细则从11月1日起施行。分析人士表示，此举旨在贯彻国务院关于支持小型和微型企业发展的要求，减轻小微企业税负。
财政部公告称，将《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十七条第二款修改为：“增值税起征点的幅度规定为，销售货物的，为月销售额5000-20000元；销售应税劳务的，为月销售额5000-20000元；按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元。”
在此次修改前，增值税起征点的幅度是：销售货物的，为月销售额2000-5000元；销售应税劳务的，为月销售额1500-3000元；按次纳税的，为每次（日）销售额150-200元。
财政部公告称，将《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十三条第三款修改为：“营业税起征点的幅度规定为，按期纳税的，为月营业额5000-20000元；按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。”
在此次修改前，营业税起征点的幅度是：按期纳税的，为月营业额1000-5000元；按次纳税的，为每次（日）营业额100元。

一、关于房地产业营业税的征税范围  
　　房地产业，是指转让境内土地使用权和销售境内不动产的业务。转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为；销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。  
　　二、关于房地产企业适用税目、税率  
　　房地产企业有偿转让不动产所有权的行为，适用“销售不动产”税目；房地产企业有偿转让土地使用权的行为，适用“转让无形资产”税目。销售不动产、转让无形资产，税率为5%。  
 
　　三、关于纳税义务发生时间  
　　房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：  
　　1、纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款（预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；  
 
　　2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天；  
 
　　3、一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；          ：按营业收入5%缴纳，当月取得的营业收入，不论是不是房价的全款都要计入应纳税所得额；

主要如下：
1、营业税=预收款金额*5%  
2、城建税=营业税*城建税税率  
城建税税率  
（1）纳税人所在地在市区的，税率为７％；  
（2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；  
（3）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％  。  
3、教育费附加=营业税*3%  
4、地方教育费附加=营业税*2%