房地产土地增值税清算是个什么流程

清算申请与受理
第八条  凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》(附件2)，经主管地方税务机关核准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第九条  凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》(附件3)并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后，在90日内办理清算税款手续。
第十条  纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交有关清税项目资料，并填写《土地增值税清算材料清单》(附件4)。须提交的有关资料如下:
(一)项目竣工清算报表，当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。
(二)国有土地使用权证书。
(三)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
(四)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
(五)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
(六)销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式  ，包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。
(七)清算项目的工程竣工验收报告。
(八)清算项目的销售许可证。
(九)与转让房地产有关的完税凭证，包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
(十)《土地增值税清算鉴证报告》。
(十一)《土地增值税纳税申报表(一)》。
(十二)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条  纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第十二条  主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时，应认真核对纳税人提供的资料，并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》(附件5)交纳税人转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》(附件6)交纳税人，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做一个测算。
3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：  1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；  2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　  3：直接转让土地使用权的。  （二）  同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：  1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；  2:取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；  3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算；  4:省（直辖市）税务机关规定的其他情况.  流程：  
1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。
2、先做一个测算。
3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。
4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。
5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。
6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。
7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

你好，很高兴为你解答。随着房地产行业的不断发展．房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负，税收作为房地产开发企业外部成本来说．客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素，是影响收益较大的税种之一，如何在土地增值税清算中有效地降低税费而保证企业收益，是当前房地产开发企业桌子思考的问题，因为它关系到自身的生存和发展。要想解除税收对企业发展的影响，就要合法地、灵活地采用多种措施来改革增值税的缴纳与核算．就要加强对相关法规的总结与掌握，明确其清算条件与纳税主体，做好预先的纳税筹划工作。合理确认收入的同时明确成本扣除项目需要注意的问题。只有这样才能使企业科学、合理、合法纳税，确保自身的经济利益。本文针对房地产企业土地增值税的清算展开讨论。首先分析了其清算流程．然后点明了税收增值税清算的具体过程。