土地使用权转让方式有哪些

国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式.商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的,可采用双方协议的方式,但协议的方式出让的土地价格不得低于国家所规定的最低价.
1、招标方式.招标出让是指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请,通过各投标者设计标书的竞争,来确定土地使用权受让人的方式.招标出让方式的特点是有利于公平竞争,适用于需要优先土地布局、重大工程的较大地块的出让.
2、拍卖方式.拍卖出让是按指定时间、地点,在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）.它的特点是有利于公平竞争,适用于区位条件好,交通便利的闹市区,土地利用上有较大灵活性的地块的出让.
3、协议出让.协议出让指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签订土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的行为.特点是自由度大,不利于公平竞争.适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地.

1．买卖。
作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为；当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。
2．抵债。
抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。
3．交换。
以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。
4．作价入股。
作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。
5．合建。
在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权；不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

国有土地使用权转让是指第一次取得国有土地使用权的个人或集体将自己的土地使用权有偿租赁给他人使用。转让时有一下几点需要注意：
一、国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。
二、要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。
三、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等
四、在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
五、转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
六、转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。

1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。                    2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。                        3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。