关于调整杭州市区土地级别和基准地价标准的通知 杭政函[2004]129 号 (日期:2006-03-08 ) [收藏] [字号:大 中 小 ] [打印] [关闭] 各区人民政府，市政府各部门、各直属单位: 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《杭州市土地管理规定》和国土资源部、省国土资源厅关于 城市基准地价更新与平衡工作的部署，结合本市实际，为进一步加强市区的地价管理和地价评估工作，规 范和培育土地市场的健康发展，经市土地估价委员会和市人民政府第49 次常务会议审议通过，现将调整 后的《杭州市区土地级别划分范围》和《杭州市区基准地价表》等印发给你们，请认真贯彻执行。现就有 关事项通知如下: 一、本次土地级别和基准地价标准调整在市政府《关于调整杭州市区(不含萧山、余杭区)土地等级和基 准地价标准问题给市国土资源局的批复》(杭政函[2002]18 号)的基础上，以近期市场资料为依据，将 萧山、余杭区的土地级别和基准地价纳入市区的统一体系。 二、基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。 该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估 的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 对原行政划拨的土地，其土地使用者因转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估 的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。 三、凡符合有关规定，经批准需以协议方式出让土地使用权的，其出让价格按照市政府《关于贯彻国务院 国发[2001]15 号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》(杭政[2001]15 号)规定确定。为加 强对以协议方式出让土地使用权的地价管理，防止国有土地资产流失，决定建立协议出让土地使用权最低 价标准。其中，属净地方式出让的，工业等用地最低价不低于基准地价(含土地开发成本、级差地租和市 政配套费)的70%;属受让人自行承担征地拆迁的，工业等用地最低价不低于基准地价(只含级差地租 和市政配套费)的70%。 四、西湖风景区用地容积率大于2.0 的，由市国土资源管局根据《西湖国家级风景名胜区基准地价》的标 准，制订具体的实施标准。西湖风景区内用地年土地有偿使用费标准按标定地价的 20%乘以土地还原利 率确定。 五、考虑到萧山、余杭两区是首次纳入市区基准地价体系，为有利于其地价管理政策和具体工作的前后衔 接，在具体执行时，两区的各类用地基准地价可在本标准的基础上分别下调15%，其中土地开发成本、 级差地租和市政配套费的比例也可作适当调整，但调整幅度不得超过15%。 六、上述标准自发文之日起实施。市政府杭政函[2002]18 号同时废止。 附件:1、杭州市市区土地级别划分范围表 2、杭州市区基准地价表 3、杭州市区商业用地楼面地价表 4、杭州市区综合用地楼面地价表 5、杭州市区住宅用地楼面地价表 6、西湖国家级风景名胜区土地级别划分范围表 7、西湖国家级风景名胜区基准地价表 8、西湖国家级风景名胜区有偿使用费标准表 9、杭州市区土地用途分类与行业修正系数表 10、杭州市区主要道路临街土地出让加价标准 11、杭州市区土地级别分类细化表 12、杭州市区土地级别图 二○○四年九月二十七日 附件1: 杭 州 市 区 土 地 级 别 划 分 范 围 表 土地级别 四 至 界 线 范 围 Ⅰ级 东至中河路，南至河坊街、西湖风景名胜区界线，西至南山路、湖滨路、保俶路，北至体育场路、 环城西路、密渡桥路、京杭运河、中河路高架桥。 Ⅱ级 Ⅰ级土地以外，东至绍兴路、环城东路(贴沙河)、铁路、江城路，南至万松岭路、西湖风景名胜 区界线，西至曙光路、西湖风景区界线、玉古路、天目山路、教工路，北至文三路、文晖路、上 塘路、朝晖路。 Ⅲ级 Ⅱ级土地以外，东至绍兴路、文晖路延伸段、机场路、艮山西路、秋涛北路、庆春路，南至钱塘 江、复兴立交桥(中河路下)、西湖风景名胜区界线，西至玉古路、西湖风景名胜区界线(西溪 路)、古翠路、文二路、学院路，北至文一路、德胜路。 Ⅳ级 (1)北区片:Ⅲ级土地以外，东至火车东站前的河、京杭运河，南至钱塘江，西至西溪路、紫荆 花路，北至余杭塘河、京杭运河、湖州路、绍兴路、香积寺路、东新路、德胜路、铁呼、规划潮 王路延伸段与石桥路交汇处。 (2)南区片:Ⅲ级土地以外，东至复兴立交桥(中河路下)，南至钱塘江，西、北至西湖风景名 胜区界线。 Ⅴ级 (1)北区片:Ⅳ级土地以外，东至铁路，南至钱塘江，西至西溪路、西溪风景区界线、浙大紫荆 港校区西界，北至规划路、汽车北站、西塘河、规划定海路西延伸段、京杭运河、石祥路、东新 路、重工路、铁路。 (2)钱塘江南岸区片:东至萧山区界线，南至中兴路、之江一号路、东信大道，西至钱塘江，北 至钱塘江。 (3)萧山城区片:东至育才路，南至潘水路、河，西至铁路，北至萧绍路。 Ⅵ级 (1)北区片:Ⅴ级北区片以外，东至笕丁路、机场路、明石路、白石村、规划德胜路延伸段、规 划九堡大桥所在南北向道路，南至钱塘江，西至西湖风景名胜区界线、龙门山、金鱼井、西溪路、 绕城公路、西溪文化旅游区北界线、紫金港、余杭塘河北侧干流、宦塘河、三墩镇西规划路，北 至三墩经济适用房北界线、余杭区界、谢家路、金昌路、铁路(杭钢集团公司)、杭钢集团公司与 半山路交汇处、半山山脚、广济路、石桥路、华丰路、丁石路、石祥路、与笕丁路交汇。 (2)钱塘江南岸区片:Ⅴ级地钱塘江南岸区片以外，东至铁路、至萧山国际机场快速路、萧山区 界线(城市远景快速路)、西兴镇，南至03 省道、滨兴路、红旗路、南环路、之江三号路、东 冠路、杭闻公司、之江大桥至湘湖的规划道路、之江大桥，西至钱塘江，北至Ⅴ级钱塘江南岸区 片界线。 (3)之江国家旅游度假区片:东至杭州之江国家旅游度假区东界线，南至之江国家旅游度假区南 界线、转塘镇，西至之江国家旅游度假区西界线，北至之江国家旅游度假区北界线、西湖风景名 胜区南界线。 土地级别 四 至 界 线 范 围 Ⅵ级 (4)龙坞风景区小和山森林公园区片:东至龙坞风景区小和山森林公园东界线，南至龙坞风景区 小和山森林公园南界线，西至龙坞风景区小和山森林公园西界线，北至龙坞风景区小和山森林公 园北界线。 (5)龙坞风景区南区片:东至龙坞风景区南区的不界线，南至龙坞风景区南区的南界线，西至龙 坞风景区南区的西界线，北至龙坞风景区南区的北界线。 (6)萧山城区片:萧山城Ⅴ级地以外，东至铁路，南至南环路以南的规划路，西至萧金路，北至 北塘河及宁围镇铁路以西的沿江地块。 (7)临平城区片:东至红丰路，南至人民大道、东湖路、世纪大道，西至迎宾路，北至曙光路。 (8)下沙城区片:东至七号路，南至六号路，西至下沙镇界线，北至二号路。 Ⅶ级 (1)北区片:Ⅵ级地北区片、下沙城区片和临平城区片土地以外，东至临平城规划东界线与南界 线、铁路、绕城公路至下沙杭州经济技术开发区、钱塘江，南至钱塘江，西至规划之江大桥、凌 家桥、中村、小和山、闲林镇、仓前镇、铁路;北至铁路、勾庄、铁路、绕城公路、崇贤镇、余 杭区界线、星桥、临平城规划东界线，320 国道。 (2)钱塘江南岸区片:Ⅵ级地钱塘江南岸区片及萧山城区片以外，东至绕城公路、杭甬高速公路、 规划高速铁路、建设一路、下潦、新塘街道，南至闻堰镇、湘湖旅游度假区南界线、曹家桥、绍 兴县界，西至钱塘江，北至Ⅵ级地钱塘江南岸区片界线、钱塘江。 Ⅷ级 (1)乔司区片:东至海宁市界，南至绕城公路，西至铁路，北至Ⅶ级地临平城区片界线。 (2)北区片:Ⅶ级地北区片土地以外，东至桐乡、海宁市界，南至Ⅶ级地界线、钱塘江、富阳市 界，西至富阳市界、桦林、孙家坞、中泰乡、余杭组团规划区界线，北至铁路、石墙里、连坎桥、 河、良渚规划建设区界线、栅庄桥、三家、超山风景区南、临平城北部规划工业区块。 (3)塘栖的建成区及规划建设区范围。 (4)瓶窑区片:瓶窑规划建设区范围内土地。 (5)江南城区片:Ⅶ级地以外，东至萧山国际机场西侧规划路、新塘街道新街镇边界，南至绕城 公路; (6) 义蓬镇、瓜沥镇、临浦镇的规划建设区范围。 土地级别 四 至 界 线 范 围 Ⅸ级 (1)北区片:Ⅷ级地以外，东至桐乡市界，南至Ⅷ级地界线，西至富阳市界、临安市界、娘娘山、 长乐、铁路，北至德清县界。 (2)江南城区片:Ⅷ级地以外，包括瓜沥集镇规划外行政辖区、义蓬镇集镇规划外行政辖区南沙 大堤以南部分、临浦集镇规划外浦阳江以北行政辖区、靖江、衙前、坎山、南阳、河庄南沙大堤 以南部分、义桥绕城公路以南部分、所前绕城公路以南大部分地区。 Ⅹ级 (1)北区片:东至铁路，南至长乐、娘娘山，西至临安市界，北至银子岗、白塘、牌楼山、牛角 尖顶、德清县界。 (2)江南城东区片:河庄南沙大堤以北部分、义蓬镇集镇规划外行政辖区南沙大堤以北部分、新 湾镇南沙大堤以南部分、党山镇行政辖区、党湾镇行政辖区。 (3)江南城南区片:临浦镇浦阳江以南行政辖区。 Ⅺ级 (1)北区片:东至Ⅹ级地界线，南至临安市界，西至鸡鸟山、白纸厂，北至德清县界。 (2)江南城东区片:新湾镇南沙大堤以北部分、农二场、益农镇、一万七亩。 (3)江南城南区片:戴村镇和义桥镇许贤片、河上镇。 Ⅻ级 市区范围内除Ⅰ-Ⅺ级以外的其余区域。 备注 上述文字表述以《杭州市区土地级别图》为准。 附件2: 杭 州 市区 基 准 地 价 表 单位:(人民币)元/平方米 土地 级别 标 准 土地用途 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 Ⅶ级 Ⅷ级 Ⅸ级 Ⅹ级 Ⅺ级 Ⅻ级 商业用地 9100 6910 5270 4430 2850 1600 1050 660 550 420 350 300 综合用地 7500 6560 5100 4070 2530 1520 980 580 480 380 320 270 住宅用地 6600 5780 4770 3410 2430 1460 930 540 440 350 300 250 工业用地 1530 1220 970 750 390 300 250 190 170 150 130 110 说 明 1、基准地价内涵:各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格，地 价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的 比例分别为45%、20%、35%(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。 2、基准条件界定:商业、综合、住宅和工业用地的容积率均为 2.0。本标准适用于容积率小 于等于上述标准时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，按附件 3~5 确定的楼面地价 标准执行。 3、土地使用年限:商业用地40 年、综合用地50 年、住宅用地70 年、工业用地50 年。 4、本表中的土地级别按土地级别划分范围(及土地级别图)确定，见附件 1。 5、萧山区、余杭区所在级别的各类用途基准地价可以本标准为基础分别下调15%执行。 6、当地块临市区主要街道时，还应按附件10 标准另行加价。 附件3: 杭 州 市区 商 业 用 地 楼 面 地 价 表 单位:(人民币)元/平方米 土地 标 级别 准 容积率 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 Ⅶ级 Ⅷ级 Ⅸ级 Ⅹ级 Ⅺ级 Ⅻ级 2.0 4550 3455 2635 2215 1425 800 525 330 275 210 175 150 2.5 3822 2902 2213 1861 1197 672 441 277 231 176 147 126 3.0 3306 2511 1915 1610 1036 581 382 240 200 153 127 109 3.5 2912 2211 1686 1418 912 512 336 211 176 134 112 96 4.0 2639 2004 1528 1285 827 464 305 191 160 122 102 87 4.5 2406 1827 1394 1171 754 423 278 175 145 111 93 79 5.0 2220 1686 1286 1081 695 390 256 161 134 102 85 73 5.5 2068 1570 1198 1007 648 364 239 150 125 95 80 68 6.0 1926 1463 1115 938 603 339 222 140 116 89 74 64 6.5 1820 1382 1054 886 570 320 210 132 110 84 70 60 7.0 1729 1313 1001 842 542 304 200 125 105 80 67 57 7.5 1638 1244 949 797 513 288 189 119 99 76 63 54 8.0 1570 1192 909 764 492 276 181 114 95 72 60 52 8.5 1499 1138 868 730 469 264 173 109 91 69 58 49 ≥9.0 1446 1098 837 704 453 254 167 105 87 67 56 48 说 明 1、楼面地价内涵:各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格， 地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所 占的比例分别为45%、20%、35%(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。 2、本标准适用于容积率大于2.0 条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间 时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。 3、本表中的土地级别按土地级别划分范围(及土地级别图)确定，见附件 1。 4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调 15%执行。 5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10 标准另行加价。 附件4: 杭 州 市区 综 合 用 地 楼 面 地 价 表 单位:(人民币)元/平方米 土地 标 级别 准 容积率 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 Ⅶ级 Ⅷ级 Ⅸ级 Ⅹ级 Ⅺ级 Ⅻ级 2.0 3750 3280 2550 2035 1265 760 490 290 240 190 160 135 2.5 3150 2755 2142 1709 1063 638 412 244 202 160 134 113 3.0 2725 2383 1853 1479 919 552 356 211 174 138 116 98 3.5 2400 2099 1632 1302 810 486 314 186 154 122 102 86 4.0 2175 1902 1479 1180 734 441 284 168 139 110 93 78 4.5 1983 1735 1349 1076 669 402 259 153 127 100 85 71 5.0 1830 1601 1244 993 617 371 239 142 117 93 78 66 5.5 1705 1491 1159 925 575 345 223 132 109 86 73 61 6.0 1588 1389 1080 861 536 322 207 123 102 80 68 57 6.5 1500 1312 1020 814 506 304 196 116 96 76 64 54 7.0 1425 1246 969 773 481 289 186 110 91 72 61 51 7.5 1350 1181 918 733 455 274 176 104 86 68 58 49 8.0 1294 1132 880 702 436 262 169 100 83 66 55 47 8.5 1235 1080 840 670 417 250 161 96 79 63 53 44 ≥9.0 1192 1042 810 647 402 242 156 92 76 60 51 43 说 明 1、楼面地价内涵:各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格， 地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所 占的比例分别为45%、20%、35%(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。 2、本标准适用于容积率大于2.0 条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间 时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。 3、本表中的土地级别按土地级别划分范围(及土地级别图)确定，见附件1。 4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调 15%执行。 5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10 标准另行加价。 附件5: 杭 州 市区 住 宅 用 地 楼 面 地 价 表 单位:(人民币)元/平方米 土地 标 级别 准 容积率 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 Ⅵ级 Ⅶ级 Ⅷ级 Ⅸ级 Ⅹ级 Ⅺ级 Ⅻ级 2.0 3300 2890 2385 1705 1215 730 465 270 220 175 150 125 2.5 2772 2428 2003 1432 1021 613 391 227 185 147 126 105 3.0 2398 2100 1733 1239 883 530 338 196 160 127 109 91 3.5 2112 1850 1526 1091 778 467 298 173 141 112 96 80 4.0 1914 1676 1383 989 705 423 270 157 128 102 87 73 4.5 1745 1528 1261 902 643 386 246 143 116 93 79 66 5.0 1610 1410 1164 832 593 356 227 132 107 85 73 61 5.5 1500 1314 1084 775 552 332 211 123 100 80 68 57 6.0 1397 1223 1010 722 514 309 197 114 93 74 64 53 6.5 1320 1156 954 682 486 292 186 108 88 70 60 50 7.0 1254 1098 906 648 462 277 177 103 84 67 57 48 7.5 1188 1040 859 614 437 263 167 97 79 63 54 45 8.0 1139 997 823 588 419 252 160 93 76 60 52 43 8.5 1087 952 786 562 400 240 153 89 72 58 49 41 ≥9.0 1049 918 758 542 386 232 148 86 70 56 48 40 说 明 1、楼面地价内涵:各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价格， 地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所 占的比例分别为45%、20%、35%(其中萧山、余杭可视具体情况另行制定)。 2、本标准适用于容积率大于2.0 条件下的标定地价测算。地块容积率在本表的两个区段间 时，其楼面地价由市国土资源局综合相邻两个楼面地价确定。 3、本表中的土地级别按土地级别划分范围(及土地级别图)确定，见附件1。 4、萧山区、余杭区所在级别的楼面地价可以本标准为基础下调 15%执行。 5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10 标准另行加价。 附件6: 西 湖 国 家 级 风 景 名胜 区 土 地 级 别 划 分 范 围 表 土地级别 四 至 界 线 范 围 Ⅰ级 西湖国家级风景名胜区Ⅰ级土地:东至湖滨路、南山路，南至南山路，西至西山路，北至北山 路。 Ⅱ级 西湖国家级风景名胜区Ⅱ级土地:Ⅰ级土地以外，东至保俶路、万松岭路和吴山景区的东界， 南至凤凰山、南山公墓、虎跑，西至上满觉陇、五老峰、茅家埠、灵隐寺、折乐桥、植物园西 界，北至玉泉路、浙大路、曙光路。 Ⅲ级 西湖国家级风景名胜区Ⅲ级土地:东至Ⅱ级土地的西界、南界和西湖风景名胜区的东界，南至 钱塘江，西至上天竺、龙井、九溪、十八涧、屏峰山疗养院，北至Ⅱ级土地南界。 Ⅳ级 西湖国家级风景名胜区Ⅳ级土地:东至Ⅱ级地的西界、Ⅲ级地的西界，南至之江路，西至七佛 寺、外大桥、梅家坞、柴窑里、美人峰、西湖风景名胜区西界，北至老和山、浙大南围墙。 Ⅴ级 西湖国家级风景名胜区Ⅴ级土地:除上述Ⅰ至Ⅳ级土地以外的所有西湖风景名胜区内的土地。 备 注 上述文字表述以《杭州市区土地级别图》为准。 附件7: 西 湖 国家 级 风 景 名 胜 区 基 准 地 价 表 单位:(人民币)元/平方米 土地 标 级别 准 土地用途 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 商业用地 9460 7290 4490 3230 1920 综合用地 8080 6670 3975 3050 1830 住宅用地 7140 6200 3460 2710 1550 说 明 1、基准地价内涵:各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价 格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在 地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。 2、基准条件界定:商业用地、综合用地和住宅用地的容积率均为 2.0。本标准适用于 容积率小于等于2.0 时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，应参照附件 3~5 的标准另行加价。 3、土地使用年限:商业用地40 年、综合用地50 年、住宅用地70 年。 4、本表中的土地级别按土地级别划分范围(及土地级别图)确定，见附件 6。 5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10 的标准另行加价。 附件8: 西 湖 国家 级 风 景 名 胜 区 有 偿 使 用 费 标 准 表 单位:(人民币)元/平方米 土地 标 级别 准 土地用途 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级 Ⅴ级 商业用地 114 87 54 39 23 综合用地 97 80 48 37 22 住宅用地 86 74 42 33 19 说 明 1、基准地价内涵:各土地级别内“五通一平”土地开发程度下的完整土地使用权平均价 格，地价内涵构成由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分 在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。 2、基准条件界定:商业用地、综合用地和住宅用地的容积率均为 2.0。本标准适用于 容积率小于等于2.0 时的标定地价测算，当容积率大于上述标准时，应参照附件3~5 的标准另行加价。 3、土地使用年限:商业用地40 年、综合用地50 年、住宅用地70 年。 4、本表中的土地级别按土地级别划分范围(及土地级别图)确定，见附件 6。 5、当地块临市区主要街道时，还应按附件10 的标准另行加价。 附件9: 杭 州 市 区 土 地 用 途 分 类 与 行 业 修 正 系 数 表 用地类别 行 业 类 别 行业修正系数 商业用地 金融、保险、证券、电信、移动、加油站、电力等营业场所用地 1.10 运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部等用地 1.05 商店、商场、各类批发、零售市场等用地;饭店、餐厅、酒吧、宾馆、 招待所等用地