套内面积怎么算

约定的分量  2011-01-04  
.分摊面积：
　　计入共有建筑面积的包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室以及其他在功能上为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。它还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。  
　　但是，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、管理用房和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

目前购房合同上一般写三个面积，一是建筑面积，一是套内建筑面积，一是公摊面积。
 建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积
 套内建筑面积是室内的使用面积加上墙体的面积
 公摊面积是将小区内的一些公共设施和楼道内公共部分乘以公摊系数算出来的
 套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
 一、套内使用面积的计算应符合下列规定:(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和;(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积;(3)不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。
 二、套内墙体面积的计算:新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。
 新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
 非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
 三、阳台建筑面积的计算:(1)原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积;(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

导读：一套商品房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，房屋的价格是由这两部分之和决定的。不少地方的商品房都以建筑面积计价售期房，由于分摊的公用面积计算复杂，缺乏透明度，不少房屋面积误差纠纷由此而产生。所以千万不要小看那么点点的面积，房屋面积真的不是儿戏，出现误差时“多退少补”究竟是按“建筑面积”还是“套内面积”补偿呢?
建筑面积、套内建筑面积和套内使用面积
建筑面积，套内建筑面积和套内使用面积，三者当中最大的就是建筑面积。使用面积就简单了，把套内面积再减去室内的墙、柱子等等就是你家的使用面积了，你可以理解为，把房子里所有房间墙到墙的面积相加就是使用面积。
套内面积
使用面积+墙体面积+阳台面积=套内建筑面积
套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
一、套内使用面积
套内房屋使用面积(GB/T  17986.1-2000  B1.2)  为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。把建筑面积减去公摊剩下的就是套内面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
二、套内墙体面积
建筑面积
套内面积+公摊面积=建筑面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。
(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
不计算建筑面积的范围：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
(4)没有围护结构的屋顶水箱间。
(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
知识提示
套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和。
套内建筑面积：套内使用面积、阳台面积及墙体面积总和。
公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积(以水平投影面积计算)，还有每套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
公摊面积：各自的公滩面积就是各自的套内建筑面积与分摊系数之积。用公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。
建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用部位面积。【更多】
面积误差如何处理
商品房房屋面积差异时的处理
购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
(1)  面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)  面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
套内建筑面积与分摊的共有面积误差
购房人还应注意，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
根据有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：
(1)  共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法
a.  预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：
面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%
b.  预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。
c.  实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。
(2)  套内建筑面积增减的处理办法
a.  套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。
b.  凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。
(3)  商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。
(4)  预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。
“多退少补”该按什么面积计算?
建筑面积变小  套内面积变大
公摊面积增加导致建筑面积增加，业主不用补钱。按照《房地产转让办法》第四十四条规定，公摊面积增加，业主无需为此补交房款。律师强调：“房屋套内面积与业主有着最密切的关系，因此在套内面积减少、建筑面积增加的情况下，要求业主承担补交房款的责任，与公平的法律精神相违背。”
建筑面积变大  套内面积变小
如果房屋的公摊面积增加，业主无需为此补交房款。可见，在房屋套内面积减少、建筑面积增加的情况下，房地产开发商要求业主承担补交购房款的责任的做法，已违背了公平合理的民事法律精神。遇到此类情形时，消费者完全可以依据有关规定，依法维护自身的合法权益。
同时，对于房屋套内面积减少的部分，业主也不应该要求开发商退钱。因为这个面积可以与房屋增加的公摊面积进行相互抵充。【更多】

套内面积计算方式
套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
套内的使用面积
套内房屋使用面积(GB/T  17986.1-2000  B1.2)  为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：  时常出现套内面积相关纠纷
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。  b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。  c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。  d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
套内墙体面积
套内墙体面积(GB/T  17986.1-2000  B1.3)是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。  其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。  新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积(GB/T  17986.1-2000  B1.4)  均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。  套内阳台建筑面积的计算  （1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；  （2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；  （3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；  （4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。