房屋保修期过后，漏水了该谁负责

如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水。比如本案例中具体责任的划分，房屋屋面防水工程保修期为 3 年，而是屋面防水工程正常损耗所致，关心业委会。由维护业主公共利益的业委会出面处理多数业主权益比较有利。
[提示]，还剩下 8 幢没有及时修理，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定、漏水或者其他质量问题。销售合同有约定的从其约定[案情]。 3 。但业主委员会向业主大会报告后，多数是由于建筑施工技术质量造成的、比较经济。 1993 年建设部令第 29 号《建设工程质量管理办法》规定，业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用：某业委会主任反映，败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失，开发商已经维修了其中的 22 幢，应该及时同开发商交涉： 1 、 业主要依靠业委会。根据国务院令第 248 号《城市房地产开发经营管理条例》的规定、要相信专业。因此，业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉，避免把保修期出现的问题拖到保修期外;3 业主同意后动用维修基金对房屋进行维修，业主最好委托房屋检测机构对屋面渗水原因进行鉴定后才能确定，开发商可以不承担维修责任，支持业委会，维修之事应由业委会负责， 导致小区 30 幢房屋屋顶在保修期（ 5 年）内大面积漏水，而且业委会已经成立，在业委会成立前。 2 ，还应注意把握诉讼时效，给自己造成更大的损失： 考虑到本案例小区房屋交付使用发生在 1997 年。如果 8 幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金，业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方，且不是发生在保修期内，如果业主或业主委员会发现屋面渗水，剩下的 8 幢房屋应动用维修资金修理；当时上海市有关规定新建商品房保修期从交付之日起不少于 2 年？
[分析]，有关保修期应根据当时有关规定确定，则不受 3 年保修期的限制，要求 8 幢房屋业主维修漏水的屋顶。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔，充分利用社会中介机构，承担商品房保修责任。现开发商认为保修期已过。请问这个问题如何解决。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定，经 8 幢房屋 2/。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期 3 年内发生。 2000 年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对屋面防水工程防渗漏保修期延长为 5 年、 屋顶漏水发生较多。此时应该按照国务院《物业管理条例》规定，最终业委会与开发商协商一致。保修期还要符合商品房住宅质量保证书的约定、且要求开发商维修但没有彻底解决问题，早日成立业委会。如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的，双方各承担一半的维修费用。处理结果。另外房屋漏水属于急修项目，并提出维修方案：小区由于建筑施工技术质量问题，避免了大范围的诉讼纷争： 经过我公司参与协调

屋面防水等属于房屋建筑工程部分出现渗漏。具体来说、室内的主下水管道，如无托管物业及未缴纳住房公共维修基金，在超过装修保修期后，责任由发生渗漏的房主承担，应该由该楼的全体业主均摊维修费用，在超过质保期后、住宅内非房屋公共设施发生渗漏
户内的水管管线，应该是有物业利用住房公共维修基金进行维修。
2，主要有如下的一些方面、属于房屋建筑质量超过质保期
户外的主供水管道及暖气管道：
1质保期过后出现渗漏的责任划分要根据渗漏的具体情况来确定、防水等属于非楼体公共设施损坏造成渗漏

应该由业主负责维修。业主对房屋的设施有维修义务，因未尽到维修义务导致他人损失的应承担损害赔偿责任。

　　房屋漏水的处理方式和赔偿标准：

1. 首先应查明此管道的管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出；非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施，因为属于隐蔽工程，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，这种义务主要是体现在费用承担上。（因楼面共有，不能以受益原则处理）；

2. 其次应查明漏水的原因，区分当事人的过错，从而确定责任主体。

   ---如果是人为原因造成的，行为人对损害结果的发生或扩大有故意或过错的，构成侵权，应承担侵权责任。

   ---开发商的责任：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第（二）款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第（四）款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。

   ---物业的责任：漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任；后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。

   ---公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错（或无证据证明其过错），如因防水层自然老化，此时维修费用按民通第一百三十二条之规定，根据实现情况，由当事人分担，一般为一人一半。参照《城市异产毗连房屋管理规定》之第九条规定处理

3. 赔偿损失问题。赔偿已经发生的损失的前提是符合侵权的构成要件，包括过错，它是由相邻关系引发的侵权，按一般的侵权之诉处理，尚未发生的维修费用不属于赔偿损失。

1、过保修期的，如果属于公共区域可启动维修基金修理
　 房屋过了5年保修期后，房屋出现漏水现象属于楼体公共区域的，可申请启动维修基金。除了小区公共区域外，因房屋为私有财产，出现其他问题由业主自行承担。
2、没有物业管理，维修要找产权单位
对于没有物业公司管理的小区，房子出现问题要找产权单位或者找社区，由社区协调找到区房产主管部门，查到小区的产权单位，启动维修基金后，由产权单位维修房屋公共区域。
如果产权单位找不到或者不存在，也要启动维修基金后找所在区的房产部门，房产部门找到施工单位进行维修，维修后出现问题，只要在保修期内，还能找到施工单位继续维修。
3、存在质量问题可鉴定申请赔偿

可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。