杭州楼市越来越表现出娱乐化的特征。房价猜猜猜成为全民普遍参与的一档游戏。涨还是跌是一个永远令人产生乐趣的谜。(千金难买牛回头 我不需再犹豫) 开放商时有论坛、峰会,专家频频发言,机构举行研讨会,市民在网上畅所欲言,奇文迭出,高论不断。 但是杭州楼市似乎并不为这些舆论所影响,依然以其自身的规律往前发展。 这个全民游戏中有几个关键问题,这些问题如何解答,直接决定房价的走向,把握这几个问题,有助于早日解开谜语。 供大于求,还是求大于供 是供大于求,还是求大于供供求关系的变化,决定了房价的走向。(剖析主流资金真实目的,发现最佳获利机会!) 住宅的供求关系,背后的主导因素是土地的供求关系。杭州实行了多年的非饱和型供地政策,实际从2003年起已经被突破。2003、2004两年计划一共投放8000亩商品房土地,创历史纪录。2005年杭州市计划再推4500亩商品房用地。 如果按照这样的计划,杭州这三年的土地投放量将达到一个高峰。而且这批土地大都是五类以外地块。近郊土地在集中上市之后,2-3年内将建成房产投放市场。此外,市政府还在丁桥等地建设占地达6平方公里的大型居住区。有不少专家认为,这批土地将直接改变杭州市住宅市场的供求关系。预计在2-3年的拉锯战之后,近郊的五类地块的房产将呈现两个态势,一是同质化,距离中心城区距离差不多,楼盘品质也差不多;二是这批房产将拉平杭州房价,甚至使整个城市的房价走低。 但是最近的一条新闻给很多人试图看清房市的眼睛抹上了一层雾气。2004年杭州商品房土地供应并没有达到计划的4500亩,来自杭州市有关部门的消息称,2004年住宅用地总计投放了6679亩,比上年有所增长。除去拆迁安置房、经济适用房用地,商品房供地实际数字是2561亩。 据杭州市国土局有关负责人分析,未能达到供地4500亩的原因主要是因为去年国家实行宏观调控,控制土地,收紧银根,使得土地短缺,投放市场难度也增大了。正是在这样的背景下,杭州市调整了原先的指标。 这是不是就意味着,土地短缺带来的住宅短缺、房价高企还将持续 一种悲观的观点认为,这一现象的出现一方面是因为杭州的土地实在太稀缺,另一方面是因为去年国家宏观调控导致开放商拿地热情不高。据统计,去年1月1日至12月7日,杭州国土资源局共公告推出国有土地3609.07亩,其中300亩土地因各种原因流拍,流拍土地占近10%。 而乐观的观点认为,由于大力实行集约化用地,2004年实际出让的土地,容积率要比制定计划时高得多,尽管量没到4500亩,但建成房产后还是可以弥补土地量的不足。关键是要不断完善配套设施,使五类以外近郊土地以及更远的余杭、萧山以及滨江等地的土地能成为杭州市场的有效供应。 是快崩盘了,还是正逐步转向买方市场 关于房价,一直处于一种数据多样、信息多源的状态,使得不同的人或机构得出的结论差异很大,时不时在市场上荡起一圈又一圈的涟漪。 最激烈的一场质疑是去年底某财经媒体的一篇报道《杭州房价暴跌崩盘政府出击硬挤泡沫》,该文指出,今年(指2004年)10月底,杭州商品房均价为5651元/平方米,而今年上半年均价为6613.9元/平方米,其间跌幅高达14.6%。1-10月,杭州市商品房销售额增长只有10.3%,增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点,比浙江全省投资低26.1个百分点。得出杭州商品房开始由热销转为滞销的结论,进而提出杭州楼市崩盘的忧虑。 一些其他媒体立即作出回应,进行反驳。上海的《东方早报》以该文统计数据来源的前后不一为由提出了质疑。《理财周刊》则提出,该文中上半年均价是没有包括余杭、萧山的数据,下半年的所谓跌了14.6%的数据是包括了余杭、萧山的数据,所以不能作简单类比。 但是,作为在高位运行的楼市,杭州的房价仍需如履如临,小心把握。在12月31日到1月3日的浙江春季房交会上,杭州主城区的房源很少,大量的都是周边县市甚至湖州、嘉兴等地的楼盘,人流不多,和从前的火爆场面形成鲜明对比。 记者观察到,近段时间,杭州的一手楼盘销售周期明显放长,二手楼盘可供挑选的也越来越多。尽管房价并没有降,但消费者挑挑拣拣的余地大了很多。很多品质好的二手房一放就是很长时间不见成交